На 21 август 2026 г. Министерството на правосъдието публикува за обществено обсъждане пакет от законодателни промени, насочени срещу имотните измами.
Според мотивите на министерството към законопроекта три са най-разпространените схеми за имотни измами: неистински саморъчни завещания; констативни нотариални актове по обстоятелствена проверка, издадени въз основа на лъжливи свидетелски показания; и широко формулирани пълномощни за разпореждане с имоти. С предложените промени се атакуват и трите.
Измененията в процедурата за издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка освен разпита на трима свидетели предвижда нотариусът да събира писмени доказателства за владението на имота и неговата продължителност. Предвижда се и лично явяване на молителя пред нотариуса за потвърждаване на заявените обстоятелства, а започването на обстоятелствената проверка ще се оповестява на интернет страницата и таблото за обяви на съответната община, район или кметство.
Наследствени земи, нотариален акт и продажба в рамките на часове
Случай от архива на Районния съд в Севлиево показва как наследствени земеделски имоти могат да се окажат удостоверени като изключителна собственост на един от наследниците, а часове по-късно да бъдат продадени на трето лице.
На 27 април 2026 г. (Решение 96/2026 г., публично достъпно, б.р.) съдът се произнася по гражданско дело, по което наследници на една трета от пет наследствени имота в землището на с. Ряховците установяват, че техните дялове са включени в констативен нотариален акт, с който друг наследник е признат за собственик на целите имоти.
В рамките на един ден пет наследствени ниви първо са признати за изключителна собственост на един от наследниците, а часове по-късно са продадени на трето лице, става ясно от съдебното решение.
Съдът осъжда купувачите да върнат частта от нивите, която сами признават, че не е тяхна, а нотариалният акт, с който са придобити, е обявен за нищожен.
Случаят показва как чрез констативен нотариален акт наследствени имоти могат да бъдат представени като изключителна собственост на един от наследниците и впоследствие прехвърлени на трето лице.
Това не е единичен случай. Проверка на „Севлиево Онлайн“ установи и други със сходни обстоятелства, но този е единственият, за който медията откри съдебно дело.
Какво представлява констативният нотариален акт
Повечето хора познават нотариалния акт, с който се оформя сделка за покупко-продажба на имот. При него собствеността се прехвърля от едно лице на друго, а сделката се изповядва пред нотариус и се вписва в Имотния регистър.
По-малко известен е констативният нотариален акт. Той не прехвърля собственост, а признава вече съществуваща - когато лице няма документ за имот, но твърди, че го владее от години и е станало собственик по давност.
Собствеността по давност се удостоверява чрез обстоятелствена проверка - процедура пред нотариус, при която се представят наличните документи и се разпитват свидетели, потвърждаващи, че лицето владее имота поне десет години. Ключови за удостоверяването на т.нар. давностна собственост са разпитите на свидетели, които подписват декларации пред нотариус с нотариална заверка на подписа, че казаното от тях е истина и носят отговорност по закон.
Наследник и продавач в рамките на часове
Конкретният случай датира от 15 юни 2023 г. Тогава мъж от с. Ряховците се снабдява с констативен нотариален акт за пет ниви с обща площ около 15 декара, всички в землището на селото - три от трета категория, една от пета и една от шеста.
Земите са възстановени през 1999 г. с решение на Поземлената комисия в Севлиево на наследниците на починал жител на селото. Според удостоверението за наследници собствеността се разпределя между три наследствени линии.
Години наред нивите са отдавани под наем на земеделски производител, без спор между наследниците за собствеността, става ясно от съдебното решение. Едва когато част от наследниците правят справка в Службата по вписванията, установяват, че техен роднина се е снабдил с нотариален акт за изключителна собственост върху всички имоти, включително върху техните дялове.
Актът е издаден по обстоятелствена проверка на основание "писмени доказателства, наследство и давностно владение" от нотариус с район на действие Районен съд - Севлиево, се вижда от съдебното решение.
Същия ден следва и втора сделка, с която петте ниви са продадени на друго лице. Именно тази последователност - признаване на изключителна собственост и продажба часове по-късно, е релевантна към обсъжданите от Министерството на правосъдието промени.
Какво установява съдът
Ощетените наследници завеждат гражданско дело, в хода на което съдът приема, че те действително притежават една трета идеална част от имотите по наследство. Особено показателно е, че ответниците не подават писмен отговор на исковата молба, а в съдебна зала признават твърденията на ищците, включително правото им на собственост, което в крайна сметка натежава за съдебното решение.
Затова съдът не навлиза в подробен анализ дали е било налице реално давностно владение срещу останалите наследници, а приема признанието и отменя нотариалния акт в частта за чуждите наследствени дялове.
Съдът приема още, че продавачът не е бил собственик на продадената една трета идеална част и че прехвърлянето на чужда вещ не може да се противопостави на действителните собственици, тъй като продавачът не е притежавал право на собственост.
Юристи коментират, че придобиването по давност на наследствени имоти е трудно за доказване, тъй като е обичайна практика един наследник да стопанисва общ имот, без той да е изключително негов. За да придобие чуждите дялове по давност, наследникът трябва ясно и недвусмислено да е отрекъл правата на останалите и те да са знаели за това.
В настоящия случай до подобен спор не се стига, тъй като ответникът - мъжът, продал общите наследствени земи, признава правата на ищците в съдебно заседание.
Съдебното решение не съдържа изводи за извършено престъпление или нарушение. То обаче поставя по-широкия въпрос доколко действащата процедура за издаване на констативни нотариални актове гарантира защитата на всички наследници, когато един от тях заяви права върху целия имот и впоследствие го продаде на трето лице.
Мнения и предложения по предложените законодателни промени могат да се изпращат до 21 септември т.г. чрез Портала за обществени консултации.
